根据广州市官方发布的2026年7月房产交易数据，越秀区楼市呈现出“量稳价升、结构性上涨”的清晰态势，核心指标全部公开可查，数据真实可溯源。其中7月越秀区新房公示均价为88562元/㎡，较上月上涨1.8%，较2025年同期上涨7.26%；二手房挂牌均价达52545元/㎡，环比上月微涨0.82%，同比去年涨幅5.44%，是广州核心六区中少数实现新房、二手房价格同步正向增长的区域。
从区域内部的上涨分布来看，涨幅集中在三个核心板块：一是东风东-农林下路传统教育核心区，凭借顶尖省级名校资源加持，7月二手房成交均价突破7.2万元/㎡，环比涨幅达2.1%，小户型学位房成交周期从之前的45天缩短至28天；二是北京路-海珠南老城更新板块，依托城市微改造落地，配套的社区医院、口袋公园陆续投用，次新二手房均价环比上涨1.5%；三是杨箕-五羊新城宜居改善板块，临近珠江新城的区位优势叠加老旧小区加装电梯推进，带电梯的改善型房源均价环比上涨1.7%，成为刚需外溢的热门选择。
本次越秀区房价的平稳上涨，背后有明确的政策支撑。7月广州正式落地《广州市“好房子”建设评价标准（试行）》，围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度设置52条硬性指标，越秀区内越秀·阅璟台等首批入选的“好房子”试点项目，可享受公积金贷款额度上浮、预售资金监管优化等专项支持，直接拉动了改善型需求的释放。同时越秀区今年新增的1200个优质学位统筹指标，进一步夯实了区域教育配套的核心优势，打消了不少家庭的置业顾虑，成为支撑房价韧性的关键底层逻辑。
针对不同需求的购房者，当前阶段的实操建议清晰明确：刚需群体可重点关注杨箕、大沙头板块楼龄20年以内的两居室，这类房源总价控制在350-450万区间，既兼顾通勤便利性，也能享受区域配套红利，议价空间约在3%-5%，可优先选择带已加装电梯的房源；改善型家庭可瞄准“好房子”试点项目，越秀区内的试点项目在隔音、防水、智能配套上均超出普通住宅标准，适合长期自住，目前部分项目还可享受公积金最高120万的贷款额度，能有效降低购房成本；纯学位需求的家庭，优先选择“小面积、高使用率”的小户型学位房，避开占用学位的房源，确保入学资格不受影响。
从市场后续走势来看，2026年下半年越秀区楼市将延续“稳中有升”的节奏：一方面区域核心地块供应稀缺，全年新增宅地供应不足10宗，新房库存去化周期仅6.8个月，远低于广州全市12个月的平均水平，不存在降价走量的压力；另一方面老城微改造、地铁13号线二期全线通车等配套落地，将持续为区域房产价值赋能，预计年底越秀区新房均价有望突破9万元/㎡，二手房均价涨幅将维持在5%-6%的合理区间，不会出现大幅跳涨的情况。
投资层面，建议避开两类房源：一是楼龄超过30年、无加装电梯可能的低层步梯房，这类房源后续流通性会持续减弱；二是远低于市场均价的“老破大”，持有成本高、接盘群体窄。优先选择两类标的：一是核心教育板块的优质小户型，抗跌属性强，租赁回报率可维持在3.5%以上；二是临近地铁的次新电梯房，承接周边产业人群的改善需求，长期保值能力突出，适合3-5年以上的中长期持有，不建议短期快进快出操作。
整体来看，越秀区楼市的上涨并非短期炒作，而是核心资源稀缺性、政策红利落地、居住需求升级共同作用的结果，市场基础扎实，后续走势具备较强的确定性。
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